Duas mudanças na hora de erguer edificações ou lotear em Canela

Na semana passada tratei do zoneamento e das Áreas de Projetos Estratégicos. Hoje subo um andar, literalmente: duas mudanças no gabarito e no parcelamento do solo que já dá para adiantar, e que valem uma conversa mais detida antes de qualquer decisão.

O Novo Plano trabalha com o conceito de Gabarito Volumétrico, que é basicamente a forma que a lei permite que um edifício assuma no lote, altura, recuos, o desenho geral. Não confunda com o Índice de Aproveitamento, que é outra conta, essa sim ligada a quanto se pode construir. Pense no gabarito como uma caixa invisível desenhada sobre o terreno: dentro dela, o arquiteto tem liberdade para desenhar o projeto sem ficar preso a regras rígidas de altura ou afastamento, o que costuma render prédios com melhor luz, ventilação e conforto.

A primeira mudança está justamente na altura dessa caixa. Hoje o limite nas áreas residenciais consolidadas é de 4 pavimentos e 1 subsolo, o Novo Plano, a depender do zoneamento, sobe nessas áreas para 5 pavimentos e 2 subsolos, além de unificar os afastamentos laterais além disso, reforço que não em todos os zoneamentos, permite-se que os prédios vizinhos se encostem na base, sem aquele pequeno vão individual que cada um teria que deixar hoje, e concentra o espaço livre resultante num trecho maior e mais aproveitável, geralmente no miolo do quarteirão, em vez de espalhado em frestas estreitas entre uma construção e outra. Essa lógica de valorizar a fachada contínua na rua é comum em cidades turísticas que cultivam uma paisagem urbana coesa, com construções praticamente coladas umas nas outras ao longo das principais vias de comércio e passeio.

A segunda frente é o parcelamento do solo, tema que já introduzi na coluna anterior ao falar do fim da ZE – Zona Especial, genérica. O Novo Plano separa as áreas ainda não urbanizadas dentro do perímetro urbano em dois tipos, com lógicas e finalidades distintas. Nas Áreas de Consolidação do Tecido Urbano, vazios já inseridos ou em continuidade com a malha consolidada, o parcelamento deve priorizar habitação de interesse social, sobretudo perto de infraestrutura já instalada, reforçando a integração do tecido urbano. Já nas Áreas de Ocupação Rarefeita, na transição entre a mancha urbana e a zona rural, o parcelamento segue critérios específicos de uso, densidade e tipologia, sempre condicionados às características físicas e ambientais da gleba. Para cada uma das duas modalidades de licenciamento propostas, os parâmetros de cálculo da destinação de áreas públicas, espaços livres, áreas institucionais e vias, mudam conforme a categoria adotada, o que precisa entrar no estudo de viabilidade desde a fase de aquisição do terreno.

É justamente nas Áreas de Ocupação Rarefeita que está a mudança mais relevante para quem hoje evita esses terrenos pela imprevisibilidade. O Novo Plano adota três coeficientes, o CIU, para uso unifamiliar, o CIM, para multifamiliar, e o CIH, para hoteleiro, que definem o número máximo de unidades por hectare conforme a gleba, substituindo a análise discricionária de caso a caso pelo Conselho do Plano Diretor por um critério objetivo. Sobre essa densidade, incide ainda a escolha entre dois regimes de ocupação. O Regime Convencional se aplica quando não há restrição ambiental relevante, e adota parâmetros semelhantes aos da área já urbanizada: taxa de ocupação de 30%, taxa de permeabilidade de 30%, taxa de vegetação de 20% e até 5 pavimentos, mais 2 subsolos. O Regime Ambiental entra quando existem condicionantes ambientais significativas no lote, e inverte a lógica: taxa de ocupação cai para 20%, taxa de permeabilidade sobe para 60%, taxa de vegetação sobe para 40%, e em compensação a altura pode chegar a 8 pavimentos, sim, OITO pavimentos! Na prática, o Novo Plano oferece uma segunda rota de viabilidade para glebas hoje travadas por restrição ambiental, trocando espraiamento por verticalização. Vale reforçar, como sempre, que o desenho final desses parâmetros ainda está em ajuste na Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo e no Conselho do Plano Diretor antes do envio à Câmara.

Na próxima semana, na nossa última coluna da série, saio da métrica do lote e entro num instrumento que muda a relação entre poder público e proprietário de forma direta: o planejamento da mobilidade e o direito de preempção que o Novo Plano prevê sobre imóveis particulares, que dá ao Município preferência na compra de terrenos situados em áreas estratégicas para viabilizar obras e projetos de interesse coletivo. Até lá.