Quatro mudanças que você precisa saber no Novo Zoneamento de Canela

Nas últimas duas colunas tratei do que é o Plano Diretor e do caminho até virar lei. Hoje entro no conteúdo mais técnico e denso da proposta, e você leitor pode se sentir desafiado na leitura, mas garanto que valerá a pena chegar ao final desta coluna, destaco o que o novo zoneamento traz de efetivamente novo em relação ao plano de 2012.

O Novo Plano reorganiza as antigas zonas em oito categorias de uso do solo, mas o que importa não é a reclassificação em si, é onde ela cria oportunidade e onde ela impõe restrição que hoje não existe. Seleciono quatro mudanças que considero as mais relevantes.

A primeira é a criação formal do uso Entretenimento e Comércio, dividido em dois eixos. O EC1 corresponde à RS-235, entre Canela e Gramado, hoje um corredor de atrações, réplicas de monumentos e parques temáticos, que o plano vigente ainda trata juridicamente como via de passagem, sem regime próprio para essa vocação. O novo regime reconhece o que já está consolidado no terreno e propõe tratar o eixo como avenida, com ambientação urbana condizente, deixando de tratar a via como simples corredor de tráfego. Já o EC2 cobre o acesso ao Parque do Caracol, pelas rodovias RS-466 e Arnaldo Oppitz, e vem com parâmetros ambientais explícitos, dado que a vegetação arbórea é hoje o principal ativo paisagístico dessas vias: preservação de, no mínimo, 60% da face do lote voltada à via, recuo mínimo de 15 metros entre edificação e via, garantindo uma faixa de vegetação como filtro visual, e estacionamento frontal limitado a 60% de massa arbórea. O texto também prevê regulamentação específica das dimensões e características de mídias externas, vinculadas ou não a empreendimentos ao longo dessas vias, e determina que o trecho comercial da própria RS-235 seja objeto de estudo específico sobre a relação entre as edificações e a faixa de domínio da rodovia. O ganho de definição de uso vem, portanto, junto com uma régua ambiental e visual mais rígida do que a atual.

A segunda mudança é a criação de centralidades. A antiga ZM-5 dá lugar ao Uso Misto Local, pensado para consolidar corredores comerciais nos principais acessos de bairro: a Av. José Luiz Correa Pinto, no acesso ao Laje de Pedra, a Rua São Pedro e Rua da Igreja, nos bairros Dante e Santa Marta, a Rua Ten. Manoel Correa, na Vila Suzana, além de vias equivalentes na Boeira, no São Rafael, no Ulisses de Abreu, no São Lucas e no Maggi. Isso se soma a uma estratégia mais ampla de eixos e polos de centralidade, que distribui potencial comercial hoje concentrado no Centro para outros pontos da cidade, como o entorno do aeroporto, pensado para receber equipamento de referência regional para eventos, e áreas subutilizadas como o Centro de Feiras. Um exemplo concreto dá a medida da lógica: no Parque São Lucas, o plano propõe requalificar espaço público hoje subaproveitado com habitação de interesse social e comércio de vizinhança, criando uma centralidade nova no setor leste da cidade, área historicamente carente desse tipo de serviço. Na prática, o Novo Plano deixa de tratar comércio de bairro como exceção tolerada e passa a induzi-lo onde antes só havia uso residencial ou zona indefinida, o que redesenha a lógica de valorização de lotes hoje considerados apenas residenciais.

A terceira é o fim da Zona Especial genérica. Hoje, qualquer área não urbanizada dentro do perímetro urbano cai nessa categoria “coringa”, cujo licenciamento depende de análise caso a caso pelo Conselho do Plano Diretor, sem parâmetro objetivo prévio, o que hoje funciona como um freio de fato sobre esses terrenos. O Novo Plano extingue essa figura e reclassifica o território em dois tipos, com lógicas opostas. Nas Áreas de Consolidação do Tecido Urbano, vazios já inseridos ou em continuidade com a malha consolidada, o parcelamento deve priorizar habitação de interesse social, sobretudo quando o lote está próximo de infraestrutura já instalada. Já a Ocupação Rarefeita se aplica a áreas de maior fragilidade ambiental, na transição entre a mancha urbana e a zona rural, e passa a ter parâmetros urbanísticos objetivos, algo inexistente hoje: três coeficientes, um para uso unifamiliar, outro para multifamiliar e outro para hoteleiro, que regulam a densidade máxima permitida por hectare conforme a gleba, e dois regimes de ocupação, convencional ou ambiental, conforme a presença de restrições relevantes no lote. Chama atenção, no regime ambiental, a lógica de compensação: taxa de ocupação reduzida a 20% do lote em troca de edificações que podem chegar a 8 pavimentos, um desenho que merece coluna própria em breve, junto com o restante das regras de parcelamento. O que importa registrar agora é que a discricionariedade dá lugar a critério objetivo, o que muda o cálculo de viabilidade de terrenos que hoje são evitados justamente pela imprevisibilidade.

A quarta mudança foge da lógica de zona: as Áreas de Projetos Estratégicos, as APE. São glebas e terrenos com característica ambiental, cultural ou histórica representativa para a cidade, onde qualquer projeto precisa respeitar e valorizar essa especificidade, e que por isso saem do regime genérico da zona em que estão inseridas para receber diretrizes próprias. O plano nomeia os sítios: Grande Hotel, Cassino, Centro de Feiras, Casa do Governador, o antigo Canela Parque Hospedagem Hotel na Rua dos Pinheiros, uma gleba ao sul da ERS-235 na Rua Adolfo Seibt, a Casa de 1929 na Rua João Pessoa e o Parque das Sequoias. Essas diretrizes específicas não nascem soltas, elas se vinculam à respectiva Área de Intervenção Planejada em que o sítio estiver inserido, um instrumento irmão que reúne diversos projetos de um mesmo território e os trata de forma conjunta, voltados a estruturação urbana, cultura e turismo ou qualificação ambiental, justamente para evitar que cada intervenção pontual resolva um problema isolado e crie outro ao lado. O recado é direto: não há parâmetro padrão de tabela, o regime de cada um será construído a partir de leitura técnica específica do local, o que pressupõe diálogo antecipado com o poder público e alinhamento de projeto antes de qualquer decisão sobre esses ativos.

O mapa final, com os polígonos definitivos de cada zona seguem em discussão na Secretaria de Meio Ambiente e no Conselho do Plano Diretor ainda antes de serem enviadas à Câmara de Vereadores.

Na próxima semana, fico na mesma toada, mas subindo: gabarito volumétrico, índice de aproveitamento e as regras de parcelamento do solo, incluindo essa lógica de trocar taxa de ocupação por altura nas áreas de ocupação rarefeita e a proposta de subir de 4 para 5 pavimentos e de 1 para 2 subsolos nas áreas residenciais consolidadas. Até lá.