O mapa invisível sobre o seu lote: o que o Novo Plano Diretor já reserva em terrenos particulares

Fecho a série explicando dois temas que merecem atenção de qualquer proprietário em Canela: as restrições que o Plano já desenha sobre lotes particulares, de faixas de rodovia a reservas para abrir ruas e passagens de pedestres, e o direito de preempção, que dá ao Município prioridade de compra em certas áreas.

Nas últimas semanas, tratei do caminho da lei, do zoneamento e das regras de altura e parcelamento. Falta uma peça, e ela é das que mais pegam o proprietário de surpresa: o planejamento não fica só no papel, ele desenha, hoje, linhas concretas sobre terrenos concretos. Uma dessas linhas pode passar exatamente pelo meio do seu lote.

Pense na antiga ferrovia que deu nome ao ramal Taquara-Canela. Muito antes do primeiro trem apitar, em 1924, alguém já tinha desenhado, no papel, a faixa de terra que a linha ia ocupar, atravessando propriedades que já tinham dono. Hoje a linha não existe mais, mas o desenho que a precedeu segue sendo, de certa forma, o retrato mais fiel do que é planejamento urbano: reservar espaço antes de qualquer obra existir. O Novo Plano Diretor faz o mesmo, só que em escala muito maior e para vários tipos de intervenção.

O instrumento técnico que faz isso se chama gravame. Ele reserva espaço no mapa para uma futura via, um prolongamento, uma conexão entre bairros ou o alargamento de uma rua já existente. O Plano traz uma lista extensa, rua por rua, de todas essas reservas, cada uma numerada, cada uma com um destino específico. Se o seu terreno estiver no caminho de um desses gravames, no dia em que você for parcelar, lotear ou até simplesmente regularizar o imóvel, uma parte dele pode ser destinada à via pública. Isso já valia, em menor escala, no plano de 2012, mas o novo plano organiza e amplia essas reservas, justamente para corrigir a malha viária fragmentada que Canela tem hoje.

Existe uma versão do mesmo instrumento pensada para quem caminha, não para quem dirige. Nas áreas centrais, o Plano propõe abrir passagens de pedestres através do meio de quadras que hoje só têm saída pelas esquinas. A ideia é aumentar a permeabilidade do Centro, criar caminhos mais curtos e valorizar o comércio de rua. Mas o princípio é o mesmo: uma faixa do lote privado pode ser reservada para a passagem pública.

Há ainda restrições que não nascem do desenho de uma via nova, mas da simples presença de uma infraestrutura já existente ou planejada. As faixas de domínio das rodovias que cortam o município são o exemplo mais concreto: a RS-235, no trecho para Gramado, tem 30 metros de faixa de domínio, 15 de cada lado do eixo da pista; no trecho para São Francisco de Paula, sobe para 70 metros; a RS-466, para o Caracol, e a RS-476, para Bom Jesus, têm 30 metros cada. Some a isso mais 15 metros de faixa non aedificandi a partir do limite dessas faixas, e você entende por que 268 edificações em Canela hoje já estão em conflito com essas áreas, a maioria construída antes de qualquer um se preocupar com o assunto. O mesmo raciocínio vale para as faixas de servidão de linhas de alta tensão e de redes de água e esgoto: o domínio do terreno continua do proprietário, mas o uso dentro da faixa fica condicionado. Fecha o quadro a zona de proteção aérea do Aeródromo de Canela, que também limita construções no seu entorno.

Todas essas restrições, quando incidem sobre um lote em processo de parcelamento, não ficam só no mapa da Prefeitura. O Plano exige que elas sejam averbadas na matrícula do imóvel. Ou seja, a restrição passa a acompanhar o terreno no Cartório de Registro de Imóveis, visível para qualquer comprador futuro que tirar uma certidão atualizada. Vale, também, para lotes hoje vazios que o Plano já mapeou como destino de futuras escolas ou postos de saúde: nem toda restrição vem de rua ou rodovia, algumas vêm de equipamento público planejado.

E chegamos ao instrumento que fecha esta coluna e, com ela, a série: o direito de preempção. Previsto no Estatuto da Cidade, nos artigos 25 a 27, ele dá ao Município prioridade de compra sobre imóveis situados em áreas previamente definidas em lei, quando o objetivo é viabilizar um projeto de interesse coletivo. É importante entender o que isso não é: não impede o proprietário de vender, não desapropria por si só e não reduz o valor jurídico da propriedade. O que ele exige é um passo extra antes da venda: o proprietário precisa notificar o Município da intenção de vender, e a Prefeitura tem um prazo legal para dizer se quer comprar, em condições de igualdade com terceiros. Se o prazo passar em silêncio, a venda segue seu curso normal, sem nenhuma outra formalidade. No Plano de Canela, essas áreas de preempção aparecem ligadas a projetos que o Município já sinalizou como prioritários, como o Parque Linear do Canelinha, o entorno do Parque São Lucas e uma área de habitação de interesse social perto do Aeroporto.

Se você chegou até aqui nesta série, já sabe hoje o que a grande maioria dos proprietários de Canela só vai descobrir quando for tarde: que o Plano Diretor não é um documento distante, ele desenha, com uma precisão que chega ao metro, aquilo que pode acontecer com o seu terreno. A boa notícia é que ainda dá tempo de agir. Como expliquei na segunda coluna desta série, o projeto ainda vai passar por audiências públicas na Câmara antes de virar lei. Se o seu lote está numa área de gravame, numa faixa de restrição ou dentro de um perímetro de preempção, esse é o momento de descobrir e de participar, não depois que a lei já estiver publicada.

Encerro aqui a série Cidade em Debate. Foram cinco semanas tratando de um assunto que vai moldar Canela pelas próximas décadas. Espero ter ajudado você a entender parte do que está em jogo e, sobretudo, a chegar às audiências públicas de forma mais esclarecida.